15 de marzo de 2011 / 0:12 / hace 6 años

ANALISIS-Fondos pensiones, posibles compradores de FIBRAS México

6 MIN. DE LECTURA

* Mercado dejó pasar 1ra emisión títulos inmobiliarios

* Fondo inversor Sam Zell observa, no espera éxito rápido

* Fondos ahorro podrían demandar activos bienes raíces

Por Patrick Rucker

MEXICO DF, mar 14 (Reuters) - Los Afores, como se conoce a los fondos mexicanos de pensiones, podrían convertirse en la tabla de salvación del naciente mercado de títulos inmobiliarios conocidos en México como "Fibras", cuya primera emisión fue ignorada por el mercado el mes pasado.

Tras años de trabajo preliminar, inversores mexicanos ofrecieron en febrero la primera emisión de Fibras pero los potenciales compradores rechazaron el precio de la oferta, lo que levantó dudas acerca de si el mercado local está preparado para ese tipo de instrumentos que animarían el mercado local.

Las Fibras (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) son instrumentos que representan participaciones en los ingresos de inmuebles que generan rentas, similares a los REIT (real estate investment trust) de países como Estados Unidos.

Jefes de fondos de pensión locales dijeron que la fallida oferta no será el fin del mercado de Fibras en la segunda mayor economía de Latinoamérica, particularmente porque están buscando instrumentos de alto rendimiento para sus carteras.

"Necesitamos diversificarnos en nuevos instrumentos y nos gustan este tipo de oportunidades", dijo Alejandro Echegorri, director de inversiones de un fondo de pensiones controlado por la estadounidense Principal Financial Group (PFG.N).

Las Afores manejan actualmente recursos por unos 115,000 millones de dólares, lo que las hace potenciales creadores de mercado para instrumentos de inversión como las Fibras.

Este tipo de instrumentos podría "incubar" entre los inversionistas locales hasta convertirse en algo atractivo para fondos extranjeros, dijo Echegorri, cuyo fondo maneja activos por alrededor de 4,800 millones de dólares.

"Déjame ponerlo de esta manera. Cada instrumento que ha salido al mercado en los últimos tres o cuatro años ha sido concebido o dirigido hacia las Afores", comentó.

Las Afores tienen más de una quinta parte del ahorro mexicano, lo que los convierte en una rica fuente de capital de inversión. Pero el diseño de instrumentos financieros a la medida de ese mercado ha dado resultados desiguales.

Un esfuerzo realizado el año pasado para poner a empresas de pequeña capitalización en manos de las Afores no logró atraer la atención luego de que la primera oferta arrojó un precio muy bajo, llevando a otras dos empresas a retirarse antes de salir al mercado.

Pero los Certificados de Capital de Desarrollo (Cecades), creados hace dos años para ofrecer acceso a negocios de largo plazo en infraestructura y capital privado, han tenido bastante más éxito.

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Para ver un gráfico sobre los activos disponibles para las

Afores: r.reuters.com/gav48r ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^>

Expectativas Desinfladas

El gasto en construcción en México estuvo el año pasado cerca de un 20 por ciento por debajo del que se registró en el 2008, a pesar de que la economía se ha recuperado casi por completo de la crisis global.

Los desarrolladores de bienes raíces comerciales e industriales en México darían la bienvenida al nuevo capital, pero los inversionistas internacionales podrían esperar a ver más evidencia de que el mercado es viable, luego de que la emisión "Fibra Uno" de Protego Asesores se quedó sin clientes.

En los meses previos a la oferta, ejecutivos del mercado de valores mexicano y de Protego Asesores alabaron la emisión, pero el precio no convenció a los compradores.

"Desafortunadamente hubo un montón de 'casi' celebración", dijo Thomas McDonald, jefe de estrategia del fondo Equity International, del inversor Sam Zell, que tiene una abundante cartera de REIT en todo el planeta.

"Y luego se desinfló (...) eso no es una buena señal", agregó.

Zell visitó México hace siete años para ayudar en el diseño de un instrumento que fuera reconocible para los mercados globales, pero el magnate de los bienes raíces de Chicago se fue protestando porque las reglas eran muy pesadas y el instrumento susceptible a múltiples impuestos.

Aunque Echegorri y otros inversionistas dicen que esos obstáculos han sido removidos, McDonald dijo que podrían ser necesarias varias emisiones exitosas de Fibras hasta que éstas llamen su atención.

Y las perspectivas del mercado lucen escasas, con sólo un fideicomiso ideado por Goldman Sachs y enfocado en inmuebles comerciales en el horizonte.

Fibra Uno podría volver al mercado, pero los administradores de fondos declinaron comentar sobre sus planes. Y pese a los problemas, el hecho es que los fondos -cuyos activos representan cerca del 10 por ciento del PIB mexicano- necesitan dónde invertir los fondos.

"Necesitamos acceso a inversiones que nos ayuden a cumplir nuestro objetivo, que es ofrecerle retornos a quienes se retiran", dijo Sergio Méndez, jefe de inversiones de Afore XXI, controlado por Prudential Financial (PRU.N) y con activos por unos 7,600 millones de dólares.

Con reporte adicional de Jason Lange en Ciudad de México y Luciana López en Sao Paulo; editado por Hernán García

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